2019年6月23日，SOHO中國董事長、“中國地產(chǎn)界十大功勛人物”獎(jiǎng)獲得者潘石屹現(xiàn)身“未來之路”中國地產(chǎn)經(jīng)營者首期課程，就地產(chǎn)行業(yè)的未來趨勢、平臺(tái)化管理的心得等內(nèi)容，發(fā)表了精彩的演講，以下是他在現(xiàn)場問答的干貨實(shí)錄分享。
01
問：潘老師您好，攝影和地產(chǎn)是否有關(guān)系？是否有必要在國內(nèi)建一些有國外元素的建筑？
潘石屹：我們SOHO中國的平臺(tái)化管理其實(shí)覆蓋了方方面面，從工程建設(shè)、資產(chǎn)租賃、物業(yè)管理、再到辦公，我們是一個(gè)全業(yè)務(wù)、全范圍的覆蓋。其中我們所有攝影照片的管理都平臺(tái)化了，你只要把它進(jìn)行系統(tǒng)化管理，才不會(huì)出問題。攝影和地產(chǎn)實(shí)際也是攝影和建筑之間的關(guān)系，它們是有點(diǎn)關(guān)系的，無論是攝影還是建筑，在中國都能高效率完成。可是市場上缺的東西也正是攝影與建筑相通的一點(diǎn)，那就是要美。
這個(gè)世界上有藝術(shù)感、美感的產(chǎn)品從來都是受人追捧的，如果是大眾化的流水線的產(chǎn)品，是沒有市場的。我覺得把國外的景點(diǎn)帶到中國來是不用的，中國設(shè)計(jì)的比世界上任何一個(gè)國家設(shè)計(jì)的都好，在北京、上海能夠代表全世界設(shè)計(jì)水平的建筑多的是，大鳥巢、CCTV、中國大劇院等，這些都是全世界沒有過的。所以我覺得建筑藝術(shù)，中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)的走在全世界最前面。
02
問：美國中央公園的豪宅，您怎么看待它的命運(yùn)？美國的地產(chǎn)和中國的地產(chǎn)最大的不同在哪里？您更愿意在哪邊開發(fā)？
潘石屹：在美國的中國的開發(fā)商，90%的全都虧錢了，我了解到的一般的都虧了50%，為什么會(huì)虧錢呢？我覺得有兩個(gè)原因：
第一個(gè)原因，不了解美國的市場，我們也不了解，但是我們?nèi)ゾ秃蛣e人合作，在中國把房地產(chǎn)搞明白了，到美國不一定明白。不了解市場的第一個(gè)就是掌握不住規(guī)模，在中國好的開發(fā)商一個(gè)月能夠銷售一千套房子，在曼哈頓好的開發(fā)商一個(gè)月銷售一套房子，一套和一千套差距多大？就好比螞蟻和大象，情況是完全不一樣的。所以我覺得這個(gè)是所有中國的開發(fā)商去了犯的一個(gè)大的錯(cuò)誤，規(guī)模沒搞清楚。
第二個(gè)原因，是沒搞清楚房子的使用率，中國銷售的時(shí)候都是按建筑面積去銷售，而在美國銷售是按照套樓面積算的，電梯間的面積都不算。我們現(xiàn)在有的住宅的使用率才達(dá)到75%-76%之間，而美國的使用率是85%-87%之間，所以對市場的環(huán)境不熟悉，是很慘的。
我覺得對一個(gè)不了解的市場與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商合作是特別重要的。你問曼哈頓中央公園豪宅的這些市場我個(gè)人的話的話不看好。
03
問：您覺得中國的企業(yè)家應(yīng)該具備什么樣的價(jià)值觀？
潘石屹：中國企業(yè)家的價(jià)值觀應(yīng)該跟中國人的價(jià)值觀是一樣的，而且這個(gè)價(jià)值觀不能區(qū)分中國的企業(yè)家、外國的企業(yè)家，價(jià)值觀都應(yīng)該是一樣的。我專門寫了一本書叫《我的價(jià)值觀》，里面我覺得最重要的一條就是誠信，誠信是最重要的價(jià)值觀，我覺得我們企業(yè)家的誠信就是對政府稅收的一個(gè)最大的保護(hù)，對價(jià)值觀的保護(hù)。
04
問：您公司資產(chǎn)達(dá)到600億人民幣了，在這樣資產(chǎn)的狀態(tài)下您賺錢的動(dòng)力怎么去支撐呢？ 未來中國的經(jīng)濟(jì)可能不是非常好，您覺得應(yīng)該怎樣做減法？
潘石屹：我現(xiàn)在建了498萬平方米的房子，在美國人面前一說的話，他們算平方尺，一算他就說你建了這么多房子啊，在中國人面前的話，我不敢說，因?yàn)殚_發(fā)商做的都比我大十倍、二十倍的量多的不得了。
我現(xiàn)在資產(chǎn)規(guī)模600多個(gè)億，人家都上千億了，都沖著萬億去奔了。所以我覺得在中國人開發(fā)商面前的話，不敢說。我呢就是控制這個(gè)規(guī)模吧，公司規(guī)模做到多大不重要，最關(guān)鍵能夠進(jìn)入良性循環(huán)是特別重要的。我們600多億的資產(chǎn)，不到178億的負(fù)債，負(fù)債的指標(biāo)大概是30%左右，這樣一個(gè)負(fù)債率，我覺得還是比較舒服的。所以我覺得在發(fā)展的過程中，要把負(fù)債率控制好。
05
問：中小企業(yè)怎樣去做平臺(tái)化管理呢？成本是不是很高？
潘石屹：現(xiàn)在這個(gè)管理成本不大了，各種軟件互聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境，所有的人都可以用的智能手機(jī)，使這個(gè)成本大幅度的降下來。不要說是幾百億的資產(chǎn)要管理，我照上幾張照片都是平臺(tái)化的管理，所有的東西每一張照片誰照的，誰修的？洗了多大的？有沒有寄出去？報(bào)紙上用沒用？雜志上用沒用？互聯(lián)網(wǎng)上用沒用？都可以追溯。我覺得平臺(tái)化的管理跟公司的大小是沒有關(guān)系的，而且這個(gè)管理的成本實(shí)際上是非常低的。我們平臺(tái)就十幾個(gè)人去管理。
06
問：您的平臺(tái)管理對我們開放嗎？
潘石屹：不開放?？梢匀タ纯矗?yàn)閿?shù)據(jù)都是真實(shí)的幾萬個(gè)客戶的數(shù)據(jù)，而且有一些東西都是實(shí)時(shí)的。
07
問：從您的角度來看，您覺得外匯管控對海外地產(chǎn)的影響會(huì)是一個(gè)持續(xù)性的影響還是一個(gè)短暫性的影響？
潘石屹：持續(xù)性的影響。就是個(gè)人錢都出不去了，公司的錢也出不去，我們對中國跟美國房地產(chǎn)公司都比較熟悉的，他們就是因?yàn)殄X出不去，所以現(xiàn)在就碰到一個(gè)特別大的困難。在目前這樣一個(gè)環(huán)境下，說把中國的外匯放開了，讓個(gè)人跟企業(yè)的錢都能出去，這種可能性我覺得不是特別大，我覺得是一個(gè)長期性的影響，你如果有這方面需求，一定要做長期的準(zhǔn)備。要把世界更快更好更有效率連接起來，帶來合作、團(tuán)結(jié)、和平，這也正是建設(shè)的力量。
BIG EVENT
重磅福利
“未來之路”中國地產(chǎn)經(jīng)營者本月課程將于8月24-25日隆重開啟，屆時(shí)，由中國房地產(chǎn)之父、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇，創(chuàng)新文旅地產(chǎn)阿那亞創(chuàng)始人馬寅，碧桂園千億營銷體系構(gòu)建者朱曉波三位大咖聯(lián)袂出席，從政策、實(shí)戰(zhàn)、營銷三個(gè)維度展開分享，敬請期待！
