1、上個(gè)世紀(jì)90年代日本樓市泡沫最瘋狂的時(shí)候東京房?jī)r(jià)到底有多貴？

很多人都知道上個(gè)世紀(jì)90年代日本樓市和股市出過(guò)一次大泡沫，很多也聽(tīng)說(shuō)過(guò)“東京的地價(jià)可以買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)”的故事。但是，90年代日本房地產(chǎn)最瘋狂的時(shí)候，東京的普通住宅到底有多貴呢？

1990年，日本房?jī)r(jià)最瘋狂的時(shí)候，東京圈（相當(dāng)于北京）的人均年收入為694.1萬(wàn)日元，（相當(dāng)于今天人民幣39萬(wàn)元）。

使用面積75平方米（折合建筑面積約為100平方米，精裝修）的中高層住宅（相當(dāng)于中國(guó)的商品房），距離圈十公里以內(nèi)（大概相當(dāng)于北京5環(huán)以內(nèi)）的均價(jià)為39萬(wàn)*18.7=729萬(wàn)元，折合7.29萬(wàn)元/平方米。

距離圈20~30公里均價(jià)（相當(dāng)于北京5環(huán)~6環(huán)均價(jià)）為39萬(wàn)*8.95=3.65萬(wàn)元/平方米。

要知道這可是在日本經(jīng)濟(jì)最鼎盛的時(shí)代，人均收入達(dá)到39萬(wàn)人民幣，最瘋狂時(shí)期創(chuàng)造的房?jī)r(jià)最高值，此后東京房?jī)r(jià)地價(jià)一路下跌，最多時(shí)跌幅70%，直到現(xiàn)在，26年以后，東京房?jī)r(jià)也僅恢復(fù)到當(dāng)初高點(diǎn)的50%左右而已。

回頭看我們的一線城市，人均收入僅為當(dāng)初東京的1/3~1/5，可房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)與東京房?jī)r(jià)泡沫鼎盛時(shí)期接軌，那么未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)飆升的空間和動(dòng)力在哪里？東京房?jī)r(jià)泡沫破滅后跌了70%，我們的一線城市呢？

2、人口凈流入房?jī)r(jià)就不會(huì)跌？

現(xiàn)在人們看多一線房?jī)r(jià)看空三四線房?jī)r(jià)的一個(gè)最主要理由就是一線城市人口凈流入而三四線城市人口在凈流出，潛臺(tái)詞就是說(shuō)只要人口在凈流入，那么房?jī)r(jià)就只會(huì)漲不會(huì)跌。

事實(shí)真的這樣嗎？日本總務(wù)省發(fā)表的《人口移動(dòng)報(bào)告》表明，2014年日本首都圈（東京都及周邊三縣）的流入減去流出的凈流入人口為109408人，比上年增長(zhǎng)12884人，連續(xù)19年增加。

可即使這樣，依然不能阻止東京房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)暴跌70%，至今依舊打5折的命運(yùn)。

可見(jiàn)，人口凈流入并非房?jī)r(jià)只漲不跌的理由，當(dāng)泡沫積累到一定程度開(kāi)始破裂的時(shí)候，所謂人口凈流入是無(wú)法阻擋房?jī)r(jià)下跌的。這個(gè)道理和股市泡沫破滅時(shí)是一樣的。

3、一線城市漲的多跌的少？

六大一線城市住宅地價(jià)指數(shù)90年到15年下跌75%，同期除六大一線城市外地價(jià)指數(shù)下跌47%，一線城市跌幅遠(yuǎn)高于二三四線城市。

這個(gè)道理其實(shí)不難理解，因?yàn)橄碌耙痪€城市的累計(jì)漲幅遠(yuǎn)高于非一線城市，因此跌起來(lái)的時(shí)候也就更多。這和股市道理是一樣的，估值越高，泡沫越大，熊市時(shí)跌起來(lái)就越狠。

4、目前一線城市房?jī)r(jià)在國(guó)際上處于什么位置？

悉尼，房屋均價(jià)65萬(wàn)澳元每套，大概相當(dāng)于300萬(wàn)人民幣/套。人均GDP約7萬(wàn)美元。

紐約，曼哈頓（類(lèi)似北京二環(huán)以內(nèi)）公寓均價(jià)96萬(wàn)美元/套，相當(dāng)于6~8萬(wàn)人民幣/平方米，紐約人均GDP約10萬(wàn)美元。

倫敦，公寓均價(jià)35萬(wàn)英鎊/套，相當(dāng)于3~4萬(wàn)人民幣/平方米。倫敦人均GDP約7萬(wàn)美元。

香港，房屋均價(jià)約為10萬(wàn)人民幣/平方米，人均GDP約為4萬(wàn)美元。

北上深現(xiàn)在房屋均價(jià)3~5萬(wàn)元/平方米，人均GDP1.6~2.2萬(wàn)美元。

目前國(guó)內(nèi)北上深這三個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)，從絕對(duì)值上看，在主要大都市中，已經(jīng)超過(guò)東京等其他絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的大都市房?jī)r(jià)水平，與倫敦，紐約，悉尼，新加坡等國(guó)際頂級(jí)大都市房?jī)r(jià)已經(jīng)基本看齊，僅次于香港。

而我們一線城市的人均GDP以及人均收入水平，大概只有上述發(fā)達(dá)大都市的1/4~1/6左右。如果按照房?jī)r(jià)收入比計(jì)算，深圳目前的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)30，為全宇宙最高。

一線城市的房?jī)r(jià)收入比就如同A股的創(chuàng)業(yè)板的市盈率一樣，估值水平絕對(duì)可以傲視全球了。（1W以上美元GDP的大都市房?jī)r(jià)收入比的正常值應(yīng)該在3~6左右，一般超過(guò)10就可以認(rèn)定是泡沫）

可以說(shuō)，香港，這個(gè)全世界房地產(chǎn)發(fā)展最畸形的奇葩，算得上是世界上僅存的可以被房?jī)r(jià)多頭拿來(lái)證明“一線城市房?jī)r(jià)不高，未來(lái)依舊有上漲空間”的遮羞布了。

除此之外，幾乎所有證據(jù)都指向一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)貴得離譜，一線城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)超合理水平，一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)透支了未來(lái)至少十到二十年的收入增速了。

這樣一個(gè)離譜的估值水平（房?jī)r(jià)收入比相當(dāng)于國(guó)際大都市平均水平的5倍），就如同曾經(jīng)100多倍pe的創(chuàng)業(yè)板（市盈率相當(dāng)于世界股市平均水平的5~10倍以上）是否真的可以不受地球引力約束，到底還能支撐多久？

5、一線城市未來(lái)是否真的只有利好沒(méi)有利空嗎？

第一、絕對(duì)和相對(duì)的高估值。

一線城市的房?jī)r(jià)絕對(duì)值在主要都市中已經(jīng)僅次于香港，房?jī)r(jià)收入比（超過(guò)25）、租售比（不到2%）等估值水平已經(jīng)全球最高，到了高處不勝寒的地步。

第二、貨幣政策轉(zhuǎn)向

本輪一線城市房?jī)r(jià)上漲，一個(gè)重要原因是央行為了配合供給側(cè)改革穩(wěn)經(jīng)濟(jì)而實(shí)施了寬松的貨幣環(huán)境。目前正是近年來(lái)貨幣最寬松的時(shí)刻。未來(lái)一旦供給側(cè)改革告一段落或者經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇，那么貨幣政策貨幣政策就會(huì)逐漸收緊，樓市繼續(xù)上漲的預(yù)期可能就會(huì)改變。

第三、一線城市人口流入趨緩

近年來(lái)，一線城市人口政策呈逐漸收緊的態(tài)勢(shì)，一線城市的人口流入會(huì)逐漸趨緩。

第四、高房?jī)r(jià)成為貧富差距惡化，社會(huì)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定的主要原因。

房?jī)r(jià)尤其是一線城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，已經(jīng)成為中國(guó)社會(huì)貧富差距持續(xù)惡化的最主要原因，有房者和無(wú)房者成為兩個(gè)世界的人，貧富差距的持續(xù)惡化積累到一定程度必定引發(fā)社會(huì)危機(jī)。本屆政府左傾態(tài)度明顯，因此未來(lái)一旦經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，幾乎必然會(huì)拿一線房?jī)r(jià)開(kāi)刀。

6、一線城市房?jī)r(jià)暴漲是因?yàn)榉績(jī)r(jià)絕對(duì)數(shù)量不足嗎？到底有沒(méi)有解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題的方法？

一線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)快速絕非源于房子絕對(duì)數(shù)量不夠供不應(yīng)求，否則的話，一線城市的租金水平也應(yīng)該與房?jī)r(jià)同幅度上漲。

可事實(shí)是，近十年來(lái)，一線樓市的平均租金上漲約1~1.5倍，而房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)5倍，租售比從5%一路下降降到不到2%，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)的漲幅是房租漲幅的2~3倍。

可見(jiàn)，一線房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲的根本原因在于房屋分配不均而非絕對(duì)數(shù)量不足。一線城市早就已經(jīng)進(jìn)入了存量二手房時(shí)代，現(xiàn)行限購(gòu)政策表面看起來(lái)是在抑制投資需求，緩解了需求壓力，但由于限購(gòu)指標(biāo)的存在，多套房所有者如果將房子賣(mài)掉就再也買(mǎi)不回來(lái)了，因此除非不得已這些人是絕對(duì)不會(huì)賣(mài)房的。

現(xiàn)行限購(gòu)政策在抑制需求的同時(shí)也在抑制二手房供給，這是限購(gòu)政策難以解決一線城市房?jī)r(jià)問(wèn)題的根本原因。

未來(lái)解決一線高房?jī)r(jià)的方法就是在限購(gòu)基礎(chǔ)上對(duì)多套房開(kāi)征累進(jìn)房產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅以及房屋空置稅以及從嚴(yán)征收轉(zhuǎn)讓所得稅。這些政策會(huì)讓囤房成本大增，炒房者無(wú)利可圖，巨量的二手存量房源就會(huì)被逼入市場(chǎng)，在加大二手房的供給的同時(shí)又抑制了投資投機(jī)房產(chǎn)的需求，高房?jī)r(jià)問(wèn)題自然解決。