2012年，地產(chǎn)界再次經(jīng)歷了從低谷到瘋狂的表演。有開發(fā)商倒下，有開發(fā)商迅速轉(zhuǎn)型，有開發(fā)商把危機變成了生機，有開發(fā)商陷入了10年來最迷茫的階段。

但萬通控股董事長馮侖似乎置身于這一切之外。當下，他正在計劃 下一個十年的大萬通的整體架構(gòu)。馮侖預計，大萬通會在3-5年之內(nèi)完成整體 上市 計劃。

萬通轉(zhuǎn)型背后的邏輯

馮侖說，“當聯(lián)想宣布轉(zhuǎn)型為投資公司時，大家也有點看不懂。有人認為，聯(lián)想賣電腦的怎么又變成了投資公司了？” 馮侖之于大萬通，類似于柳傳志之于大聯(lián)想。

在馮侖看來，所謂大萬通，背后的邏輯與凱德置地類似。“凱德置地旗下有住宅，有寫字樓，有商業(yè)，大家看起來也是眼花繚亂。但它總體的邏輯是公司直接投資和資產(chǎn)管理業(yè)務齊頭并進，互相配合和支持。”

馮侖在接受本報記者專訪時進一步闡釋，“最近10年，主要有三個主軸來支配著萬通的思考和變化。第一是，中國本土城市化和 房地產(chǎn) 行業(yè)發(fā)展逐步完善的生態(tài)環(huán)境、競爭法規(guī)以及市場規(guī)則，這主要是解決萬通市場和產(chǎn)品的重點以及空間；第二是，從全球房地產(chǎn)運行中尋找基本規(guī)律，那就是不同的人均GDP水平下房地產(chǎn)不同的運行狀態(tài)；第三個主軸就是萬通的核心價值觀，即守正出奇。”

馮侖表示，從全世界房地產(chǎn)運行發(fā)展來看，地產(chǎn)行業(yè)大都經(jīng)歷了從地產(chǎn)業(yè)到服務業(yè)再到金融業(yè)這樣一個價值鏈的提升和變化過程。而在每一個階段中，所產(chǎn)生的明星企業(yè)也都不一樣。“循著這樣的邏輯順序，根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展的水平來布局萬通未來的業(yè)務，這就是所謂按照未來計劃 今天。5年前，我們開始講美國模式，3年前，我們又開始講商業(yè)不動產(chǎn)形式的產(chǎn)品類型和經(jīng)營模式。最近一兩年我們又在講凱德的模式，實際上這就是萬通在對應不同的經(jīng)濟發(fā)展階段。”

馮侖思考的 商業(yè)模式 三段論，首先是類似于萬達模式，即以售養(yǎng)租；接著是鐵獅門模式，即以開發(fā)和管理相結(jié)合的美國模式；再往后就是凱德的模式即類金融模式。馮侖試圖闡述，大萬通正在按照房地產(chǎn)未來發(fā)展的趨勢來推動現(xiàn)有的業(yè)務布局。

遵循以上邏輯，目前的萬通地產(chǎn)，仍然作為主體上市公司來開發(fā)住宅包括寫字樓等產(chǎn)品；在萬通控股層面，馮侖布置了美國模式的工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，即將資產(chǎn)管理、基金和直接投資相結(jié)合，通過并購、返租來擴張工業(yè)地產(chǎn)。同時也有一些基金管理業(yè)務，這與凱德置地類似。

跳躍式博弈

站在未來的角度看，馮侖腦海中的大萬通不會僅局限于此。

馮侖透露，如果進展順利，2013年，公眾就可以慢慢看到大萬通完整的框架。今年，大萬通主要完成了工業(yè)地產(chǎn)的構(gòu)架。明年，萬通將推出政府物業(yè)管理業(yè)務。

記者了解到，政府物業(yè)管理是萬通兩年前儲備的一項研究。兩年前萬通就專門在國外設置了一個團隊進行學習 ，研究國外先進的政府物業(yè)管理模式。

馮侖解釋說，“政府現(xiàn)在手里有大量物業(yè)，比如說一個大的辦公樓，借了很多錢，管理也不好，使用的效率也低。大量的資產(chǎn)沉淀在不動產(chǎn)上，等于增加了負債，這對地方政府是一個負擔。我們可以考慮做一些資產(chǎn)重組，提升其管理、專業(yè)化服務水平，同時也讓政府這一塊的財政趨于正常。”

房地產(chǎn)企業(yè) 領導人的差別，就在于是用眼前還是用未來做判斷。

“有些企業(yè)可能眼前規(guī)模增長得很快，負債也很高，但一旦遇到社會大的轉(zhuǎn)型，市場擱置，最后不得不賣項目、賣股份。萬通絕不會出現(xiàn)這樣的情況，萬通控股整個的負債連20%都不到。我們是一個低風險、中速度、高回報的公司。”

在紛繁的變化中，馮侖說自己更愿意去尋找背后的邏輯和關(guān)鍵點，而不愿意與市場做跟隨式的博弈，萬通做的是跳躍式的博弈。

房企格局將呈現(xiàn)多樣化

馮侖認為，住宅開發(fā)有一個絕對擴張邊界。“絕對擴張邊界是對那些以 銷售 為導向的開發(fā)商而言，如果開發(fā)商用100億去買地，大概就是200億-300億的銷售額。由于土地成本占到60%，如果開發(fā)商沒有這么多錢就要去借錢，而借錢帶來的增長其實是自殺式的。銷售額并沒有多大的意義，借債擴張方式帶來的后果是資產(chǎn)回報率大大下降。”

在馮侖眼中，未來的房地產(chǎn)企業(yè)將呈現(xiàn)多樣化的商業(yè)模式。“一類是住宅公司，像萬科、中海仍然會作為全球最領先、最大規(guī)模的，也是品質(zhì)最好的住宅公司。萬科的住宅做到美國、印度、巴西都有可能。另外一類是，商用不動產(chǎn)公司。最終的模式是像新鴻基，也會有一些像凱德這樣的模式，即萬通現(xiàn)在布局的專業(yè)投資公司的模式。未來還可能出現(xiàn)很多大型的不動產(chǎn)服務公司，比如管理機場、政府的大量物業(yè)。還會出現(xiàn)金融性資產(chǎn)管理類的房地產(chǎn)公司，甚至是巨大的 房地產(chǎn)投資 銀行。”