對(duì)于杭州樓市來說，降價(jià)的魔瓶已經(jīng)打開，當(dāng)7月份調(diào)控放松無望以及銀根持續(xù)緊縮之下，價(jià)格戰(zhàn)已顯現(xiàn)，但“價(jià)格效應(yīng)”正逐月遞減，新盤成交量一月不如一月。降價(jià)讓前期買房的人感到虧損，早買早虧，想抄底卻抄到半山腰，對(duì)樓市迷茫但短期看跌的人愈來愈多。一旦購房者對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生變化，輕易不出手買房，交易量下滑萎縮勢在必然。另一方面樓市庫存房源卻節(jié)節(jié)攀升，更使得供求關(guān)系發(fā)生重大逆轉(zhuǎn)，房源可挑選余地大，不急于買房，博弈正開始。樓市從“以價(jià)換量”將趨向“價(jià)量齊跌”。

　　后房交會(huì)時(shí)期，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代慢慢在終結(jié)。開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期還須調(diào)整一下，以平常心看漲跌起伏。一是謹(jǐn)慎而為，接下來現(xiàn)金流如何，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)如何，今年能否過冬，明年這個(gè)時(shí)候還能不能挺住，都要作最壞的考量，再根據(jù)自己的資金情況、投資決策來選擇下階段的策略。

　　二是要研究客戶沒有下單的主要原因。重視營銷，更需因項(xiàng)目目標(biāo)客戶不同而選擇合適的營銷策略：剛需客戶關(guān)注單價(jià)，更注重總價(jià)，現(xiàn)在首付提高，是否可以一部分首付延遲支付？對(duì)改善客戶而言，關(guān)鍵還是讓他“心動(dòng)”，原來的老房子是否有“置換”服務(wù)？在營銷上要根據(jù)客戶的關(guān)注問題而針對(duì)性做文章，如精裝修去豪宅化，提供人性化、平民化的裝修也未嘗不可，可以每平方米標(biāo)配一千，也可以一千五。我們迎來了購房自住時(shí)代，自住讓很多人關(guān)注精裝修，這可以做“加法”。另一方面，也可以做減法：如首付，可以適當(dāng)做一些分期，有時(shí)不是因?yàn)閱蝺r(jià)問題，而是門檻問題，包括有些人因限貸要一次性付款，也可以靈活一點(diǎn)，提供分期。

　　這營銷差異化是做客戶需求的差異化，不必?cái)D在單純價(jià)格戰(zhàn)的獨(dú)木橋上。

　　未來的走勢取決于幾個(gè)方面，市場是“二八”概念，20％的開發(fā)商資金相對(duì)緊張，尤其是大開發(fā)商怎么走，是很關(guān)鍵的。這次房交會(huì)促銷力度不大，關(guān)鍵還是開發(fā)商存有“僥幸心理”和糾結(jié)觀望。去年的調(diào)控松松緊緊讓大家嘗到了甜頭；佛山的朝令夕改讓開發(fā)商多了些期待；貨幣政策是否會(huì)定向定量適度放松，如此等等。但至少到今年年底，政策的改變性是不太可能的，有時(shí)候行業(yè)調(diào)控往往會(huì)過頭，如果想活下來，如果現(xiàn)金流差，如果想拿地，現(xiàn)在要“該降則降”，猶豫會(huì)失去時(shí)機(jī)。

　　至于購房者，買不買房，不要聽開發(fā)商的，也不必聽專家的，還是要聽自己的。先問自己，買房的目的是什么？如果是投資，現(xiàn)在可以再比比，看看，等等；如果是自住，其實(shí)有需求有條件有看中的，還是可以買房。

　　行業(yè)將迎來陣痛式的發(fā)展。