其實，在通過“調(diào)控”手段不能遏制高房價的情況下，“整治”手段必然要出臺。接下來，就看“整治”具體操作和最終效果。

    韓國經(jīng)驗在前

    2005年，韓國大城市房價年上漲幅度達(dá)7%～8%，部分城市最高的年漲幅達(dá)到28.9%。當(dāng)時，以盧武鉉領(lǐng)銜的韓國政府提出了“整治”，而不是簡單“調(diào)控”，其重點(diǎn)是首先打擊投機(jī)。以稅收政策而言，2006年，對出售第二套房產(chǎn)以上的賣主征收30%的資本收益稅（相當(dāng)于對交易增值部分征收所得稅），而從2007年起將該稅再次上調(diào)至50%，而對擁有第三套住房的賣主將征收的資本收益稅更是提高到60%。經(jīng)過盧武鉉的“斗爭”，韓國房價終于回歸了理性。

    因此，遏止中國當(dāng)前的房價飛漲的關(guān)鍵，不在技術(shù)性調(diào)控，而是先要明確投資和投機(jī)的概念。尤其是應(yīng)該借鑒韓國經(jīng)驗，先要通過打擊各類 房地產(chǎn) 投機(jī)行為以整頓市場。

    系統(tǒng)制導(dǎo)

    我們需要問兩個問題：1、我們的住宅到底要賣給誰？2、究竟是居住需求重要，還是資產(chǎn)性需求更為重要？

    住宅本質(zhì)的用途是居住而不是投機(jī)和投資。要“遏制投機(jī)、抑制投資”，把投機(jī)和投資功能抑制在最小的范圍之內(nèi)，住宅要首先賣給本地區(qū)的老百姓，不能在本地有效需求不足的情況下，靠外來投機(jī)來支撐本地房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的所謂“繁榮”。

    從國際的角度看，我國房地產(chǎn)是利率的“盆地”和稅收的“盆地”，再加上責(zé)任主體缺失，地方政府的過分“呵護(hù)”，可以說過去我們對房地產(chǎn)業(yè)過于放縱和縱容，導(dǎo)致了我國住宅居住功能嚴(yán)重異化和扭曲。

    現(xiàn)階段，如何將住宅的價值回到其應(yīng)有的本質(zhì)上來？

    “精確制導(dǎo)、重點(diǎn)制導(dǎo)”是一個系統(tǒng)的戰(zhàn)略性導(dǎo)向：

    提高住房投機(jī)、保有成本。開征物業(yè)稅、所得稅，可以對外資房率先實行20%以上的交易所得稅、物業(yè)稅等，建立“混合型”外銷房，在一個小區(qū)內(nèi)內(nèi)外資買房差別政策，當(dāng)然內(nèi)資房也要征稅；提高營業(yè)稅持有年限（8～10年）和稅率（10%或更高）增加住房持有成本。

    提高高檔住房的投機(jī)成本。提高別墅等高檔房的契稅及首付，適時提高房貸利率，杜絕三套以上住宅的房貸直至不準(zhǔn)購買三套以上住宅；嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂，防止國內(nèi)外“熱錢”（包括黑錢、洗錢）。

    征收房地產(chǎn)業(yè)暴利稅或限制價格。全國現(xiàn)在大約有數(shù)萬公頃的已批未建的閑置土地（上海有4000萬），估計可供全國大約4～5年的開發(fā)，按理應(yīng)該無償收回；另外可以考慮征收房地產(chǎn)暴利稅或出限價政策（《價格法》惟一不適用的就是房價）。

    ＊作者系上海市城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會高級經(jīng)濟(jì)師