高科技、電子、網站類公司選址的要求及特點

　　一、物業(yè)所屬區(qū)位：

　　如果此類公司在市政府所規(guī)劃的經濟開發(fā)區(qū)，高科技園區(qū)注冊的話，會得到相應的稅金方面的減免政策(三減三免)，這點也是此類公司選址的重要因素之一。但也有一部分大中型公司在所在省、市或直轄市的商業(yè)圈或中央商務區(qū)設立能夠體現(xiàn)公司良好形象的辦公場所(總部或駐京辦)。

　　二、交通利達性：

　　絕大多數(shù)IT公司的員工人數(shù)較多，且加班的情況較為嚴重，所以，此類公司對所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴格(即：辦公地點 距員工住址較近或較為方便)。

　　三、軟硬件設施：

　　1.強電：一般市場上的物業(yè)皆要雙路共電，且電源系統(tǒng)需達到220V—380V有的條件。電力供應容量應不低50VA/平米。

　　2.弱電：辦公區(qū)域內應保證8—20平米內有一個信息點，信息點包括：語音點、數(shù)據點、光纖出口。且應有在20—50年內可拓展升級的可能。

　　3.網絡支持：大廈內應有至少兩家以上的網絡運營商可供選擇，還應具備專線上網、無線上網(支持迅馳)。大廈還應設有手機信號覆蓋系統(tǒng)即：無屏障系統(tǒng)。

　　4.人性化----有否空中花園或綠化率的高低：由于此類公司的員工的工作較為單調，大廈如配有空中花園最佳;或大廈的綠化率應符合國家標準。

　　5.電梯：部數(shù)的多少(每3300—4500平米/噸/部)，載重量的大小，轎箱的高矮大小，梯速的快慢(1.5-2.5-5-7米/秒)，電梯的自動控制或人工控制系統(tǒng)應良好。

　　6.車位：地上、地下車位的總數(shù)量多少(45—65個/萬平米)，停車泊位的方便程度(人工控制或電腦控制)。

　　7.建筑風格及結構：

　　風格：大多數(shù)IT公司較為青睞風格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質的的外力面。

　　結構：大多數(shù)IT公司的員工人數(shù)非常多，辦公密度大，且多希望開放式辦公。故要求大廈應是框架結構、框架剪力墻結構。在樓板承重方面：應在150—200公斤/平米，其中轉換機房的承重要求就更高了。在抗震方面：應至少可抗震7—8極。在凈層高方面：應在2.6—3米之間，如在個別樓層設有超高層(LOFT)最佳。

　　8.中央空調及煙感、噴淋：

　　中央空調：分2管制、4管制、VAV系統(tǒng)，后兩者更受青睞，但隨之而來的是租金的不菲。新風量也是一個較為重要的參數(shù)，一般國際標準為35立方米/人/小時，但目前已有50立方米/人/小時這一數(shù)字。而且市場上也有了分層供應新風系統(tǒng)，還有了冬季供濕系統(tǒng)。

　　煙感、噴淋：二者布置的密集度也會直接決定客戶入住后的二次裝修的費用高低。

　　9.交房現(xiàn)狀：

　　初裝(簡裝)：吊石膏(鋁扣)、白墻(壁紙)、水泥地抹平(網絡地板)，后者更受歡迎。

　　毛坯：裸房狀態(tài)則可以滿足公司自行裝修來體現(xiàn)自身形象的要求。

　　10、戶型、面積及價位：

　　戶型：由于國內外建筑技術的不斷提高和改進，基本上國內從90年代初至今的大廈及寫字樓皆為框架、框架剪力墻及綜合結構，也就是說戶型的開間基本上可以保證至少在100平米左右，且大多可以相鄰間可以互相連通。這樣的條件是此類公司對基本要求?；旧峡梢越忉尀椋洪_間的伸縮范圍大。

　　面積：根據各公司的情況，它們對面積的需求完全取決于其業(yè)務拓展方向。

　　價位：此類行業(yè)小型公司要求的價位應在￥1—3/天/平米(含物管費)，相應的面積也在30—500平米之間;此類行業(yè)中型公司要求的價位應在￥2—4/天/平米(含物管費)，相應的面積也在500—5000平米之間;此類行業(yè)大型公司要求的價位應在￥4/天/平米(含物管費)以上，相應的面積則很大，通常半棟、整棟或多棟園區(qū)等。

　　11.關于內資外資公司的租買問題：通常情況下，不管是內資還是外資公司凡是要購買寫字樓或大廈，說明其公司的業(yè)務將在本地進行長遠發(fā)展。在本地租用寫字樓或大廈的公司，則說明其公司在本地的業(yè)務還在嘗試性發(fā)展。

　　12.物業(yè)管理公司：通常分國內(專職專業(yè)的和開發(fā)商自設的)、國際型物業(yè)管理公司。其中國際型物業(yè)管理公司作大廈的物業(yè)管理顧問較受歡迎。

　　13在全球，高科技跨國企業(yè)選址都會考慮五大因素：靠近大學、科研機構，有充足的科研人才;良好的基礎設施，交通便利、通訊發(fā)達;環(huán)境開闊，有良好的人文環(huán)境，便于信息溝通和國際交往;法律咨詢、物業(yè)、策劃等服務性機構比較完善;制度環(huán)境、管理的國際化程度比較高。

　　教育類公司、機構對欲租(購)寫字樓的要求

　　一.區(qū)位：此類公司一般根據所教授專業(yè)及科目的受眾群分布來選址，沒有其他較為特殊的要求

　　二.交通利達性：絕大多數(shù)此類公司的學員人數(shù)較多，所以，此類公司對所要承租物業(yè)的交通及地理位置要求較為嚴格。公交線路的多少，是否緊鄰環(huán)路，開車是否方便等。

　　三.硬件設施：

　　1.建筑風格及結構：

　　這類公司機構基本分A、B兩類：

　　A，內外資公司關于企管、策劃、語言、MBA等方面學習 (高端客戶為其學員)

　　風格：大多數(shù)此類公司較為青睞風格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質的的外力面。

　　結構：大多數(shù)此類公司的學員工人數(shù)不一定很多(只因學費高)，但多希望3—5人一班(有獨立且封閉的小房間)。故要求大廈應是框架結構、框架剪力墻結構。在樓板承重方面：應在150—200公斤/平米。在抗震方面：應至少可抗震7—8極。在凈層高方面：應在2.6—3米之間。對層高無特殊要求。

　B，內資機構關于成人教育、語言等(中低端客戶及學生為其學員)

　　風格：大多數(shù)此類機構主要考慮運營成本(因其所收學費不高，利潤較低，所以不會選擇高檔大廈或寫字樓)，故風格陳舊、樓齡較長的物業(yè)，多為普通磚石外力面。

　　結構：大多數(shù)此類機構的學員人數(shù)非常多，就學密度非常大(這樣會提高利潤!)，且多希望開放式辦學。故要求大廈應是框架結構、框架剪力墻結構，一般磚混也可。至于樓板承重方面和抗震方面沒有(資格)特殊要求，不是危房即可。對層高無特殊要求。

　　2.價位和面積：一般A類公司的租金預算較高￥3.5/天平米(含物管費)以上，租賃面積應在300平米左右至數(shù)千平米;一般B類機構的租金預算較低￥1—2.5/天/平米(含物管費)，租賃面積應在500平米左右至數(shù)千平米。

　　3.車位：數(shù)量無特殊要求，或要求不是很高。

　　4.關于內資外資公司、機構的租買問題：通常情況下，不管是內資還是外資公司凡是要購買寫字樓或大廈，說明其公司的業(yè)務將在本地進行長遠發(fā)展。在本地租用寫字樓或大廈的公司，則說明其公司在本地的業(yè)務還在嘗試性發(fā)展。

　　旅游、貿易、汽車、運輸類公司對欲租(購)寫字樓的要求

　　旅游行業(yè)：這類行業(yè)主要指旅行社，大多數(shù)此類公司希望所租賃的物業(yè)能有易見性(商鋪)。這樣可以達到招攬客戶目的。因為公司實力的大小，所以租金預算、承租面積大不相同。

　　貿易行業(yè)：這類行業(yè)無特別行業(yè)特點，因為公司實力的大小，所以租金預算、承租面積大不相同。一般外資公司會在乙級以上寫字樓或大廈駐扎，這樣可以體現(xiàn)公司形象。

　　汽車行業(yè)：

　　這類行業(yè)大致可以分為：汽車制造業(yè)和汽車銷售業(yè)。前者由于政府限定，必須在郊區(qū)置業(yè)(買地或租地自建廠區(qū))。后者由于統(tǒng)屬銷售行業(yè)，必須在交通方便、高消費商業(yè)圈置業(yè)(大多以租賃形式為主)。下面是對汽車銷售行業(yè)需求物業(yè)的要求進行描述：

　　1.區(qū)位：環(huán)路、主路、主要街道及各高消費商業(yè)圈。

　　2.戶型、建筑風格及結構：

　　風格：大多數(shù)此類公司較為青睞風格現(xiàn)代、新潮的物業(yè)，多為高檔玻璃幕墻材質的的外力面(易于展示)。須臨街商鋪或汽車交易市場。

　　結構：大多數(shù)此類公司青睞大開間結構。故要求物業(yè)應是框架結構、框架剪力墻結構，且對柱距的要求也極為嚴格(至少大于等于10米)。在樓板承重方面：應在150—200公斤/平米。在抗震方面：應至少可抗震7—8極。在凈層高方面：應在3米左右，如在個別樓層設有超高層(LOFT)最受歡迎。

　　3.價位和面積：通常這類公司的租金預算較高，只因旺鋪難求，且適合的物業(yè)極少，不花重金豈能獲得——至少要在￥7/天/平米(含物管費)以上。承租面積至少應在300平米左右至數(shù)千平米。

　　4.關于內資外資公司、機構的租買問題：通常情況下，不管是內資還是外資公司凡是要購買商鋪，說明其公司的業(yè)務將在本地進行長遠發(fā)展。在本地租用商鋪的公司，則說明其公司在本地的業(yè)務還在嘗試性發(fā)展。前者居多。

　　運輸行業(yè)：

　　這類行業(yè)主要指物流行業(yè)，大多這類行業(yè)比較希望在臨近機場的郊區(qū)駐扎(這也是行業(yè)特性)。這類行業(yè)內外資公司皆有，租金預算較低￥1-2/天/平米(含物管費)，但承租面積就比較大了——數(shù)千平米。且對物業(yè)的硬件要求也較高：

　　大多數(shù)此類公司青睞大開間結構。故要求物業(yè)應是框架結構、框架剪力墻結構，且對柱距的要求也極為嚴格(至少大于等于10米)。超高層的廠房最受歡迎。

　　律師、會計師、咨詢、評估行業(yè)租賃選址特點

　　據調查顯示，目前北京律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、評估公司，這類具有行業(yè)特性的企業(yè)在選擇辦公場所方面有著獨特的需求。主要體現(xiàn)于對物業(yè)所在城區(qū)、以及辦公場所所在的位置、房間狀況、交通情況等多方面的特殊要求。以下是這類公司選擇辦公場所需求的特點明細。

　　城區(qū)分布：據不完全統(tǒng)計顯示，目前所在北京市的律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、評估公司，選擇的辦公城區(qū)大多分布于北京市兩大商業(yè)聚集區(qū)——朝陽區(qū)和海淀區(qū)。由于部分公司需要離政府有關部門及穩(wěn)定客戶群近的原故，則分別分布于中心城區(qū)，例如：東城、西城、宣武、崇文，少量公司企業(yè)分布在其他區(qū)域。

　　律師事務所、會計師事務所選擇辦公場所的特點

　　對物業(yè)的要求：此類公司在選擇辦公場所時對所選物業(yè)的外觀、房間格局、房型有著不同的要求。律師事務所和會計師事務所由于拜訪量較大的原故，在選擇物業(yè)的同時比較注重物業(yè)的整體形象(例如：外觀新穎、大堂氣派)，選擇辦公間時則比較注重房間內的隔間數(shù)量和房間的方正程度(因為此類型公司單獨辦公性和保密性較強，需要單獨房間的數(shù)量相對較多，公共辦公區(qū)大小要求則不是很嚴格)。而咨詢類公司和評估類公司對房間內的需求則剛好相反，此類型公司需要較大的公共辦公區(qū)(以便更好的互動、溝通)，對獨立辦公隔間的數(shù)量要求不那么嚴格。

　　其他特點：律師事務所、會計師事務所、咨詢公司、評估公司在裝修風格上都具有相同之處。以上類型公司在裝修風格上主要突出穩(wěn)重、大方的特點(墻面一般為白色、黃色、深藍色，正規(guī)的白灰色吊頂，和深色地毯)。

　　電話需求：此類公司在電話需求上，由于業(yè)務聯(lián)系及業(yè)務開展方面主要以電話拜訪、電話溝通的形式進行，因此對電話數(shù)量的需求會比一般性質的公司大。

　　車位需求：此類型公司有著辦公人數(shù)多、人均收入高、私有車輛多的特性，所以對物業(yè)的車位數(shù)量方面也有著相應的要求(一般租賃1000平米左右辦公間的公司，所需的車位數(shù)量大約在20個左右)。

　　交通方面：由于此類公司員工經常外出、拜訪人群較多，所以在選擇物業(yè)時會相當注重物業(yè)所在的位置和周邊交通情況。一般選擇的位置都會在所選城區(qū)的商業(yè)核心區(qū)或重要交通樞紐地段(比如：朝陽區(qū)的東四十條商圈、朝外商圈、CBD核心區(qū)、東長安街商圈，海淀區(qū)的中關村大街、蘇州街、知春路、公住墳等中心商務區(qū))。

　　咨詢、評估公司選擇辦公場所的相關特點

　　此類型公司在選擇辦公場所時需求的條件與律師事務所、會計師事務所所要求的大同小異，地段一般也分布在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、和中心城區(qū)(如東城、西城、崇文、宣武)。選擇物業(yè)時，國內公司一般以中檔(乙級)物業(yè)為主，少量公司租用高檔(甲級)物業(yè)。外資公司則多以辦事處的形式，租用成熟商業(yè)區(qū)的高檔(甲級)物業(yè)。

　　在寫字間的裝修上，咨詢、評估公司則與律師事務所等行業(yè)的風格不大一樣。由于咨詢、評估公司的特性就是電話溝通、網絡業(yè)務，由此得知這類公司在電話數(shù)量、網絡布線方面有著較大的需求。由于公共辦公人數(shù)較多的原故，因此對房間的開間程度也有著很大的要求。咨詢、評估公司所裝修的房間一般呈大開間、隔間較少、裝修風格傳統(tǒng)正規(guī)。

　　金融類公司選址特點

　　保險公司：一般分為中資保險公司、中外合資保險公司、外資保險公司和保險經紀類公司。

　　在京中資保險公司的總部有一部分已經投資建樓，如平安保險、人壽保險、泰康人壽等，分部的設立一般會選擇在交通便利的乙級樓中面積從1000-3000平米左右，最終成交價在￥3左右。

　　中外合資和外資保險公司一般都分布在東二、三環(huán)的甲級寫字樓中，其中東方廣場最多(中英人壽、中意人壽、中美大都會人壽、瑞士再保險公司等)，國貿、燕莎中心、亮馬大廈、京匯、盛福大廈等甲級寫字樓內均有分布。合或外資保險公司在近期一般不會像中資公司那樣廣設分部，但在中國的外資或合資保險公司有相當一部分是在上海、天津、廣州等城市率先設立了辦公地點，還沒有進入北京，所以在近一兩年中還是有計劃在北京能夠設立辦事處或分部的，面積也多在1000-3000平米不等，因保險經紀公司的規(guī)模大小不一，從“南銀”這類甲級物業(yè)到商住公寓都有這類公司的分布，面積大多在400平米以下，所以不做重點開發(fā)。

　　證券公司：這類公司在北京分布面較廣，所選物業(yè)類型也是復雜多樣，多在乙級寫字樓、底商、獨樓中分布，租房預算在￥3左右，面積從幾百平米至1、2千平米不等，近一兩年證券公司不像前幾年證券業(yè)火爆時那樣瘋狂地購房置地，所以現(xiàn)在的開發(fā)重點是和幾個大型的有規(guī)模的證券公司建立聯(lián)系，在其有需求時隨時跟進(選址一定要有廣告位)。

　　銀行：分外資銀行、中資銀行

　　中資銀行在京總部都已自建或購置了大廈，主要是對營業(yè)點的設置有需求，基本需求底商600平米以上，位置必須臨街，一般分布在新社區(qū)的底商和新建寫字樓的底商，要有廣告位。

　　外資銀行：近1、2年中外資銀行紛紛進入北京設立辦事處，幾乎全部入住的是頂級大廈，其中國貿最多，但外資銀行幾乎全部都有指定的代理公司，開發(fā)重點是聯(lián)系該外資銀行設在香港的辦事處。

　　選址特點：

　　1.區(qū)位：金融類公司在北京各區(qū)域均有分布。其中以金融街分布最為集中(主要保險公司總部，各大銀行總部均集中在此)，CBD也較為集中(主要以外資銀行和外資保險公司為主)。壽險公司，證券公司的分部主要在各成熟商圈，成熟生活區(qū)中的次甲級或已級寫字樓中。銀行則分布在這類區(qū)位的底商。

　　2、交通：金融類公司對交通要求最多的是壽險公司，最好地鐵沿線，公交線路要多，以方便眾多員工的上下班。其余的如銀行，證券等公司因為主要對某一區(qū)域服務對交通要求相對較少。

　　戶型：金融類公司都要求大開間。具體來講：壽險公司要求把房間分割成100平米左右的大房間，以方便劃分銷售小組。銀行營業(yè)廳要求600平米以上的大開間。