尤其是對于經(jīng)濟(jì)增長過度依賴房地產(chǎn)，國家可以說做出了巨大的努力。對于房住不炒三令五申，希望大家都能真正認(rèn)識到房住不炒的真諦。最近，央行等八部委更是發(fā)布，把經(jīng)營重心和信貸資源從房地產(chǎn)等轉(zhuǎn)移到實體。

6月1日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會、發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、財政部、市場監(jiān)管總局、證監(jiān)會、外匯局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化中小微企業(yè)金融服務(wù)的指導(dǎo)意見。

按照金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革要求，把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方融資平臺，轉(zhuǎn)移到中小微企業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實現(xiàn)信貸資源增量優(yōu)化、存量重組。

5月26日，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，今年是打好防范化解金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)收官之年，其中就重點提到了，堅決落實“房住不炒”要求，持續(xù)遏制房地產(chǎn)金融化泡泡化。

如果房地產(chǎn)不再有金融上的支持，可想而知，無異于釜底抽薪，畢竟過去這么多年，都是這么做的，是因為房子早就不是房子，早就成了有錢人炒作的工具，成為投資品金融品。

那么房地產(chǎn)該怎么辦呢？我們不妨先看看海南是怎么做的。

6月1日，國家印發(fā)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，方案指出，要加快金融改革創(chuàng)新。支持住房租賃金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新和規(guī)范發(fā)展，支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。針對高端產(chǎn)業(yè)人才，實行更加開放的人才和停居留政策。

有人的地方就需要住房，把停居留政策當(dāng)成吸引高端產(chǎn)業(yè)人才的條件，也同時意味著房子對人才的吸引力，不少城市都在這樣做，但是海南可能將再次走在時代的前鋒。

我們都知道，海南是我國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，具有實施全面深化改革和實施最高水平開放政策的獨特優(yōu)勢。最重要的是，很可能將讓房地產(chǎn)進(jìn)入一個新的階段，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。

房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化這個概念大家都不陌生，但是國內(nèi)卻遲遲未推進(jìn)，原因有很多，盡管專家們一直在呼吁。說實話，房地產(chǎn)擺脫傳統(tǒng)的模式，走向新的時代或是大勢所趨，但該如何創(chuàng)新卻值得探討。

全國擺脫房地產(chǎn)都已經(jīng)不知說了多少回了，我記得，2018年，31省份“經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)依賴度”排名：海南最高。為了減少對房地產(chǎn)的依賴，海南對房地產(chǎn)調(diào)控可謂是不遺余力，限購、限售、限價、限貸，各地開展房地產(chǎn)市場專項整治，重點打擊包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”。

正因為曾經(jīng)對房地產(chǎn)的高依賴，才讓其痛定思痛，有更大動力去尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點。那么，房地產(chǎn)創(chuàng)新無疑勢在必行。如果沒有REITs這一金融工具，租賃住房就很難搞好。通過一定的金融創(chuàng)新滿足高端人才的停居留，這在全國將趟出一條新路，我相信海南。弱化“房地產(chǎn)依賴”后，域內(nèi)現(xiàn)存的房地產(chǎn)業(yè)謀劃轉(zhuǎn)型。

具體表現(xiàn)在，2020年1～4月海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比下滑19%，這是在2019年同期已下跌34%的基礎(chǔ)上的持續(xù)收縮。2020年1-4月，商品房銷售額累計同比下跌45%，也是連續(xù)第三年同比下跌。

對于房地產(chǎn)的依賴在降低，那么就需要其他方面來補(bǔ)充。信貸集中度風(fēng)險需要通過資產(chǎn)證券化的“直融化”方式來化解。在新經(jīng)濟(jì)增長制度的安排下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場已不再是金融市場資源配置重地。海南作為全國最早開放的一批口岸區(qū)域，由于長期沒有產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，導(dǎo)致全省發(fā)展進(jìn)展緩慢，逐漸進(jìn)入依賴房地產(chǎn)的階段。此次總體方案，保障海南發(fā)展或許不再是一句口號，甚至可能還會為其他地方提供新的思路。

曾任房改課題組的組長的北大教授孟曉蘇一直在呼吁，要建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制，首先是堅持推動住房改革，并且把房改的作用從城鎮(zhèn)發(fā)展到農(nóng)村，推動新城鎮(zhèn)改革。其次，面對著不斷上漲的房價，要解決多渠道供應(yīng)、多層次需求的問題。第三，經(jīng)濟(jì)發(fā)展要增添新動能，讓農(nóng)民也能享受到房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的經(jīng)濟(jì)收益。第四，通過證券化的辦法讓老百姓的房屋進(jìn)入到證券市場，變成老百姓買賣證券，由基金持有房產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過開發(fā)，最后通過REITs轉(zhuǎn)給社會基金所持有。

有不少網(wǎng)友會擔(dān)心，如果讓房地產(chǎn)證券化，會不會更加刺激炒房者行為呢？孟曉蘇認(rèn)為，“我從來不支持人們?nèi)コ捶?，居民買房就應(yīng)當(dāng)是為住的需求。不炒房與不賣房是兩碼事，做到房住不炒還有更好的辦法，比如進(jìn)行租賃房的資產(chǎn)證券化，居民買賣的是基金受益權(quán)證即‘REITs’，不必都是買賣房屋，‘房子是用來住的’就會得到更好落實。”只有當(dāng)老百姓買賣的是證券而不是房屋的時候，才能真正從制度上實現(xiàn)房子是用來住的，不是用來炒的。

其實，說實話，雖然這些年一直詬病房地產(chǎn)金融化投資化，但是房地產(chǎn)金融沒錯，投資也沒錯，房子本身就兼具自住和投資屬性，只是后來被過度投資化了。我的理想是，老百姓的房子就是用來住的，投資告別“炒房時代”，進(jìn)入“理性投資時代”，即房地產(chǎn)投資的證券化，房地產(chǎn)的融資趨勢也從銀行為主的間接融資轉(zhuǎn)向以信托、基金為主的直接融資。

有人說，房地產(chǎn)證券化，將個人炒房的錢由需求轉(zhuǎn)向供給，有利于抑制房價增長；另一方面房地產(chǎn)直接融資渠道的增加也降低了行業(yè)風(fēng)險。當(dāng)然也有人認(rèn)為可能會助長炒作之風(fēng)。這個我覺得確實有必要在監(jiān)管上做好防范措施，但應(yīng)該鼓勵一切有利于市場發(fā)展的創(chuàng)新。