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  2013年09月01日    互聯(lián)網(wǎng)      
推薦學(xué)習(xí): 百戰(zhàn)歸來(lái),再看房地產(chǎn) ;世界頂尖名校紐約大學(xué)地產(chǎn)學(xué)院、風(fēng)馬牛地產(chǎn)學(xué)院重磅推出。 項(xiàng)目專注于中國(guó)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈模式創(chuàng)新和細(xì)分領(lǐng)域前沿實(shí)戰(zhàn),匯聚中美兩國(guó)最強(qiáng)師資,融入中國(guó)地產(chǎn)頂級(jí)圈層。 馮侖先生擔(dān)任班級(jí)導(dǎo)師,王石、潘石屹、Sam Chandan等超過(guò)30位中美兩國(guó)最具代表性的地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者、踐行者和經(jīng)濟(jì)學(xué)者聯(lián)袂授課。《未來(lái)之路——中國(guó)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者國(guó)際課程》>>

    一、說(shuō)話要真誠(chéng)。

    只有真誠(chéng)的人才能贏得信任。我們不能為了提升個(gè)人業(yè)績(jī),去勸說(shuō)一個(gè)年產(chǎn)值500萬(wàn)的,一年就招聘一兩次人企業(yè)去做一個(gè)我們的高級(jí)會(huì)員。那是不現(xiàn)實(shí)的,也會(huì)遭到客戶的反感。首先,我們應(yīng)該從該公司的客戶群、所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模等因素出發(fā),盡可能多的了解上游資源,從大形勢(shì)下去與客戶溝通,讓客戶感受到我們是專業(yè)的。其次,我們?cè)谂c該公司HR經(jīng)理聊天的時(shí)候,去了解此人的脾氣、愛好。如果此人比較忙,在你把此客戶定義為準(zhǔn)客戶之后,也可以旁敲側(cè)擊,使一些甜言蜜語(yǔ),從其助理或同事中去了解。我想當(dāng)你了解了這些之后,對(duì)你的進(jìn)攻一定會(huì)大有幫助。據(jù)說(shuō),美國(guó)總統(tǒng)華盛頓在約見客人之前,第一天晚上都是必須要看此人的興趣愛好的,我們何樂(lè)而不為之呢!

    二、給客戶一個(gè)購(gòu)買的理由。

    上個(gè)月到東門去逛街,走進(jìn)一家小店,老板娘熱情地迎了上來(lái),向我們介紹各式的服裝。試過(guò)幾件后都覺得不太滿意,只是看老板娘很熱情,也不太好意思就直接走了。令我意想不到的是,就在我們逛了半個(gè)小時(shí)覺得累得時(shí)候,老板娘把我們?cè)囘^(guò)的那些衣服都打好包了。我說(shuō)我們不要了,老板娘的臉色一下就變了。最后,我說(shuō),那你給我一個(gè)購(gòu)買的理由吧!店主無(wú)語(yǔ)了。時(shí)時(shí)把握客戶的需求與承受能力,體察客戶的心態(tài),才是最終成交的關(guān)鍵。很多時(shí)候,我們做了很多事情,也浪費(fèi)了很多時(shí)間,可最終臨門一腳就打歪了。就像上面我去買衣服,本來(lái)也就是逛逛,沒有太強(qiáng)烈的需求,只是看看,有合適的,實(shí)在看得上的,就淘一件??衫习迥锇盐铱闯闪艘粋€(gè)大客戶,無(wú)論從接待到最后的成交金額都是按照這個(gè)級(jí)別來(lái)實(shí)現(xiàn)的。就象我們做 銷售 一樣,一個(gè)小公司明明只招一兩個(gè)人,我們卻從始至終都是在跟他談一年的,這樣最終成交起來(lái)難免加大了難度,也給客戶帶來(lái)了不好的影響。

    最讓我想不通的就是老板娘最后還有點(diǎn)發(fā)脾氣的意思,本來(lái)我想就是這次不買,看她為人民服務(wù)的意識(shí)還好,這也是難得,下次要是買東西一定到她這里,這樣想想她這半小時(shí)的口舌也是值得了。但是我們有時(shí)太急功近利了,客戶答應(yīng)了或者默許的事,沒有兌現(xiàn)時(shí),我們往往會(huì)帶有一點(diǎn)情緒,這樣與客戶交流起來(lái)就會(huì)有障礙。要知道我們所做的工作,實(shí)為銷售,其實(shí)有更多的成分在服務(wù)。

    記得離開前一家東家時(shí),我回頭看了一眼銷售部的辦公室,那幾個(gè)赭色的大字依然醒目:客戶永遠(yuǎn)是對(duì)的。

   在與一些成功的電話 營(yíng)銷 員的交流中,我們不難發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律,面對(duì)客戶時(shí),營(yíng)銷員語(yǔ)言表達(dá)是否大方、得體,是否能與客戶產(chǎn)生共鳴,從而在感情上與客戶拉近距離,這將決定他能否從心底里接受你,近而接愛你產(chǎn)品的最終原因。

    一、說(shuō)話要真誠(chéng)。

    只有真誠(chéng)的人才能贏得信任。我們不能為了提升個(gè)人業(yè)績(jī),去勸說(shuō)一個(gè)年產(chǎn)值500萬(wàn)的,一年就招聘一兩次人企業(yè)去做一個(gè)我們的高級(jí)會(huì)員。那是不現(xiàn)實(shí)的,也會(huì)遭到客戶的反感。首先,我們應(yīng)該從該公司的客戶群、所屬行業(yè)、企業(yè)規(guī)模等因素出發(fā),盡可能多的了解上游資源,從大形勢(shì)下去與客戶溝通,讓客戶感受到我們是專業(yè)的。其次,我們?cè)谂c該公司HR經(jīng)理聊天的時(shí)候,去了解此人的脾氣、愛好。如果此人比較忙,在你把此客戶定義為準(zhǔn)客戶之后,也可以旁敲側(cè)擊,使一些甜言蜜語(yǔ),從其助理或同事中去了解。我想當(dāng)你了解了這些之后,對(duì)你的進(jìn)攻一定會(huì)大有幫助。據(jù)說(shuō),美國(guó)總統(tǒng)華盛頓在約見客人之前,第一天晚上都是必須要看此人的興趣愛好的,我們何樂(lè)而不為之呢!

    二、給客戶一個(gè)購(gòu)買的理由。

    上個(gè)月到東門去逛街,走進(jìn)一家小店,老板娘熱情地迎了上來(lái),向我們介紹各式的服裝。試過(guò)幾件后都覺得不太滿意,只是看老板娘很熱情,也不太好意思就直接走了。令我意想不到的是,就在我們逛了半個(gè)小時(shí)覺得累得時(shí)候,老板娘把我們?cè)囘^(guò)的那些衣服都打好包了。我說(shuō)我們不要了,老板娘的臉色一下就變了。最后,我說(shuō),那你給我一個(gè)購(gòu)買的理由吧!店主無(wú)語(yǔ)了。時(shí)時(shí)把握客戶的需求與承受能力,體察客戶的心態(tài),才是最終成交的關(guān)鍵。很多時(shí)候,我們做了很多事情,也浪費(fèi)了很多時(shí)間,可最終臨門一腳就打歪了。就像上面我去買衣服,本來(lái)也就是逛逛,沒有太強(qiáng)烈的需求,只是看看,有合適的,實(shí)在看得上的,就淘一件??衫习迥锇盐铱闯闪艘粋€(gè)大客戶,無(wú)論從接待到最后的成交金額都是按照這個(gè)級(jí)別來(lái)實(shí)現(xiàn)的。就象我們做銷售一樣,一個(gè)小公司明明只招一兩個(gè)人,我們卻從始至終都是在跟他談一年的,這樣最終成交起來(lái)難免加大了難度,也給客戶帶來(lái)了不好的影響。

    最讓我想不通的就是老板娘最后還有點(diǎn)發(fā)脾氣的意思,本來(lái)我想就是這次不買,看她為人民服務(wù)的意識(shí)還好,這也是難得,下次要是買東西一定到她這里,這樣想想她這半小時(shí)的口舌也是值得了。但是我們有時(shí)太急功近利了,客戶答應(yīng)了或者默許的事,沒有兌現(xiàn)時(shí),我們往往會(huì)帶有一點(diǎn)情緒,這樣與客戶交流起來(lái)就會(huì)有障礙。要知道我們所做的工作,實(shí)為銷售,其實(shí)有更多的成分在服務(wù)。

    記得離開前一家東家時(shí),我回頭看了一眼銷售部的辦公室,那幾個(gè)赭色的大字依然醒目:客戶永遠(yuǎn)是對(duì)的。

    三、讓客戶知道不只是他一個(gè)人購(gòu)買了這款產(chǎn)品

    人都是有從眾心理的,業(yè)務(wù)人員在推薦產(chǎn)品時(shí)適時(shí)地告訴客戶一些與他情況相類似或相同的企業(yè)或公司都購(gòu)買了這款產(chǎn)品,尤其是他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手購(gòu)買的就是這款。這樣不僅從心理上給他給震撼,而且還增強(qiáng)了購(gòu)買的欲望。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),這個(gè)公司在購(gòu)買同一類型的產(chǎn)品時(shí),肯定會(huì)買比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更高級(jí)的,也以此來(lái)打擊對(duì)方的士氣。

    四、熱情的銷售員最容易成功。

    不要在客戶問(wèn)起產(chǎn)品時(shí),就說(shuō)我給你發(fā)一個(gè)報(bào)價(jià),你看一下。除非是客戶時(shí)間非常緊的情況下,你才會(huì)說(shuō)發(fā)一份報(bào)價(jià)看看。那也應(yīng)該在前面說(shuō),實(shí)在報(bào)歉,本來(lái)要給您介紹產(chǎn)品的,這次可能讓你自己看了。讓客戶時(shí)時(shí)感覺你就在她身過(guò),讓她感受到奔放的感情,如流鐵一樣在感炙著她。如果時(shí)間充許的話,就是客戶沒有需求,或者沒有需求的客戶,我們也應(yīng)該真誠(chéng)、熱情的去接待她們,誰(shuí)知道她是什么職位,她是什么背景;她沒有需求,怎么知道她老公沒有需求;她沒有需求,怎么知道她朋友中就沒有一個(gè)高職稱的人嗎?這是我做“匯仁腎寶”的朋友告訴我的。

    沒錯(cuò),我們應(yīng)該有“廣義客戶論”------世人皆客戶也。

    五、不要在客戶面前表現(xiàn)得自以為是。

    很多做HR的客戶對(duì)人事工作一知半解,更多的,我們接觸到的,就是個(gè)前臺(tái)文員,或人事專員,有時(shí)會(huì)問(wèn)些非常幼稚的問(wèn)題,這個(gè)時(shí)候請(qǐng)我們一定不要自以為是,以為自己什么都懂,把客戶當(dāng)成笨蛋。很多客戶都不喜歡那種得意洋洋,深感自己很聰明的業(yè)務(wù)員。要是客戶真的錯(cuò)了,機(jī)靈點(diǎn)兒,讓他知道其他人也經(jīng)常在犯同樣的錯(cuò)誤,他只不過(guò)是犯了大多數(shù)人都容易犯的錯(cuò)誤而已。很多人在家貼著做人兩規(guī)則:一、老婆永遠(yuǎn)是對(duì)的;二、即使老婆錯(cuò)了,也按第一條執(zhí)行。在外面,在公司,只要你把詞稍做修改,變成客戶永遠(yuǎn)是對(duì)的,即使客戶錯(cuò)了,那也是我們的錯(cuò)。我相信你不僅是一名“新好男人”,同時(shí)也是一名工作出色的銷售員。

    六、注意傾聽客戶的話,了解客戶的所思所想。

    有的客戶對(duì)他希望購(gòu)買的產(chǎn)品有明確的要求,注意傾聽客戶的要求,切合客戶的需求將會(huì)使銷售更加順利。反之,一味地想推銷自己的產(chǎn)品,無(wú)理地打斷客戶的話,在客戶耳邊喋喋不休,十有八九會(huì)失敗。

    七、你能夠給客戶提供什么樣的服務(wù),請(qǐng)說(shuō)給客戶聽,做給客戶看。

    客戶不但希望得到你的售前服務(wù),更希望在購(gòu)買了你的產(chǎn)品之后,能夠得到良好的服務(wù),持續(xù)不斷的電話,節(jié)日的問(wèn)候等等,都會(huì)給客戶良好的感覺。如果答應(yīng)客戶的事千萬(wàn)不要找借口拖延或不辦,比如禮品、發(fā)票是否及時(shí)送出。

    八、不要在客戶面前詆毀別人。

    縱然競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有這樣或者那樣的不好,也千萬(wàn)不要在客戶面前詆毀別人以抬高自己,這種做法非常愚蠢,往往會(huì)使客戶產(chǎn)生逆反心理。同時(shí)不要說(shuō)自己公司的壞話,在客戶面前抱怨公司的種種不是,客戶不會(huì)放心把人才招聘放在一家連自己的員工都不認(rèn)同的公司里。

    九、當(dāng)客戶無(wú)意購(gòu)買時(shí),千萬(wàn)不要用老掉牙的銷售伎倆向他施壓。

    很多時(shí)候,客戶并沒有意向購(gòu)買你的產(chǎn)品,這個(gè)時(shí)候是主動(dòng)撤退還是繼續(xù)堅(jiān)忍不拔地向他銷售?比較合適的做法是以退為進(jìn),可以轉(zhuǎn)換話題聊點(diǎn)客戶感興趣的東西,或者尋找機(jī)會(huì)再次拜訪,給客戶一個(gè)購(gòu)買的心理準(zhǔn)備過(guò)程,千萬(wàn)不要希望能立刻一錘定音,畢竟這樣的**是較少的。

    十、攻心為上,攻城為下。

    兵法有云:攻心為上,攻城為下。只有你得到了客戶的心,她才把你當(dāng)作合作伙伴,當(dāng)作朋友,這樣你的生意才會(huì)長(zhǎng)久,你的朋友才會(huì)越來(lái)越多。做 職業(yè) 經(jīng)理人 的大哥告訴我,只有你把客戶做成了朋友,你的路才會(huì)越走越寬;反之,那只是曇花一現(xiàn)。

    攻心并不一定是大魚大肉的應(yīng)酬、腐敗,錦上添花不如雪中送炭。平時(shí)過(guò)年過(guò)節(jié)的問(wèn)候一下,一句話、一輩子、一聲情、一杯酒,足矣,足矣!

 
 

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隨機(jī)讀管理故事:《奧巴馬鄰居賣房的啟示》
美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬上任后不久,就離開芝加哥老家,偕妻子米歇爾和兩個(gè)女兒入住白宮。面對(duì)多家媒體的采訪,奧巴馬深情地表示,他非常喜歡位于芝加哥海德公園的老房子,等任期滿了之后,他還會(huì)帶著家人回去居住的。這個(gè)消息可讓比爾高興壞了,因?yàn)樗菉W巴馬的老鄰居。


幾年前,比爾曾經(jīng)和人打賭,他信誓旦旦地說(shuō)自己到了2010年,一定會(huì)成為百萬(wàn)富翁,眼看期限只剩1年了,他的目標(biāo)還遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)?,F(xiàn)在,機(jī)會(huì)終于來(lái)了。他的房子因奧巴馬而身價(jià)百倍。能和全世界最著名的人物之一——美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬做鄰居,這是多么難得的事情呀!因此,他滿懷希望地將自己的房子交給中介公司出售。

 

 

為了推銷自己的房子,比爾還特意建了一個(gè)網(wǎng)站,全方位介紹他的住宅:這幢豪宅擁有17個(gè)房間,近600平米,非常實(shí)用舒適。更重要的是,奧巴馬曾經(jīng)多次來(lái)此做客,還在他家的壁爐前拍過(guò)一個(gè)競(jìng)選廣告。這是一棟已經(jīng)被載入史冊(cè)的房子!比爾相信,有了這些賣點(diǎn),他的房子一定能賣出300萬(wàn)美元以上的高價(jià)。

不出所料,這個(gè)網(wǎng)站很快就有幾十萬(wàn)人點(diǎn)擊瀏覽,然而,讓比爾大跌眼鏡的是,關(guān)注房子的人雖多,但沒有一個(gè)人愿意購(gòu)買。到底是什么原因讓買家們望房卻步呢?

 

為了弄明白究竟是怎么回事,比爾仔細(xì)地查看了網(wǎng)站上的留言。原來(lái),大家擔(dān)心買了他的房子之后,就會(huì)生活在嚴(yán)密的監(jiān)控之下。是呀,奧巴馬和他的妻女雖然都去了白宮,但這里依然有多名特工在保護(hù)奧巴馬的其他家人,附近的公共場(chǎng)合也都被密集的攝像頭所覆蓋。只要出了家門,隱私權(quán)就很難得到保護(hù)。

更要命的是,等奧巴馬屆滿回來(lái)之后,各路記者肯定會(huì)蜂擁而至。那時(shí),鄰居們的生活必將受到更嚴(yán)重的干擾。到那時(shí),每天出入這里,恐怕都將受到保安和特工像對(duì)待犯人那樣的檢查和盤問(wèn)。這樣的居住環(huán)境,跟在監(jiān)獄又有什么區(qū)別呢?就連朋友們,估計(jì)也會(huì)因?yàn)榕侣闊┒桓疑祥T了!

 

就這樣,過(guò)了1年多,房子依然沒賣出去。比爾非常心焦,他此前向家人承諾過(guò),房子賣出后就全家一起去度假,但一直到現(xiàn)在還不能兌現(xiàn)諾言。他和朋友打的賭也眼看就要輸了,正在這時(shí),一個(gè)叫丹尼爾的年輕人找到了他。丹尼爾告訴比爾想買房的原因,他和奧巴馬一樣,都有黑人血統(tǒng)。奧巴馬是他的偶像,不過(guò),他還從未和奧巴馬握過(guò)手。如果他買下這里,就有機(jī)會(huì)見到總統(tǒng)了。

房子終于有買主了,比爾激動(dòng)得差點(diǎn)掉淚。雖然丹尼爾非常愿意買比爾的房子,但問(wèn)題是,他支付不起太多的錢。比爾好不容易遇到一個(gè)買主,當(dāng)然不愿輕易放過(guò),他作出了很大的讓步,最后,兩人簽下了如下協(xié)議:丹尼爾首付30萬(wàn)美元,然后每月再付30萬(wàn),5個(gè)月內(nèi)共付清140萬(wàn)美元。房子則在首付款付清后,歸丹尼爾所有。

 

比爾很高興,雖然房子的最終售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)初他期望的300萬(wàn),但20多年前,他買下此房時(shí),只花了幾萬(wàn)美元,因此還是賺了。何況,上了年紀(jì)的他早想落葉歸根,搬回鄉(xiāng)下的農(nóng)莊了。

拿到首付款后,比爾給丹尼爾留下了自己的賬號(hào),然后帶著家人出去旅游了。出發(fā)那天,他得知丹尼爾將房子抵押給銀行,貸了一筆款。等半個(gè)多月后回來(lái),比爾發(fā)現(xiàn)丹尼爾竟將這棟豪宅改造成了幼兒園。原來(lái),丹尼爾本來(lái)就是一家幼兒園的園長(zhǎng),因此,在這里辦個(gè)幼兒園不是難事。

 

當(dāng)房子的用途從居住改為幼兒園之后,那些過(guò)于嚴(yán)密的監(jiān)控就顯得很有必要。這個(gè)毗鄰?qiáng)W巴馬老宅的幼兒園,成了全美最安全的幼兒園。不少富豪都愿意把孩子送到這里來(lái)。

為了給幼兒園做推廣,丹尼爾還聯(lián)系到了不少名人來(lái)給園里的孩子們上課。這些名人中有不少是黑人明星,他們?yōu)閵W巴馬感到驕傲,也為能給奧巴馬隔壁的幼兒園講課而激動(dòng),再加上這里是記者們時(shí)刻關(guān)注的地方,來(lái)這里與孩子們交流,自然能增加曝光率,因此,名人們都很樂(lè)意接受丹尼爾的邀請(qǐng)。

 

第一個(gè)月,丹尼爾用收到的首期學(xué)費(fèi)輕松地支付了比爾30萬(wàn)。幼兒園開張兩個(gè)月后,奧巴馬抽空回老家轉(zhuǎn)了一圈,順便看望了一下他的新鄰居們,這一下,丹尼爾幼兒園更加有名。越來(lái)越多的名人主動(dòng)表示愿意無(wú)償來(lái)與孩子們交流。更有很多家長(zhǎng)打電話,想讓自己的孩子來(lái)此受教育,為此多付幾倍的學(xué)費(fèi)他們也樂(lè)意。

很多廣告商也開始爭(zhēng)先恐后地聯(lián)系丹尼爾,他們想在幼兒園的外墻上做廣告,這里的曝光率實(shí)在太高了,不做廣告太可惜了。為此,丹尼爾打算進(jìn)行一次拍賣廣告墻的活動(dòng)。想來(lái)參加競(jìng)標(biāo)的品牌很多,但像煙、零食、酒這樣的廣告,無(wú)論出多少錢,丹尼爾都不允許他們參加競(jìng)標(biāo)。

 

5個(gè)月后,比爾就收齊了140萬(wàn)美元的房款,終于在2010年年末如愿以償?shù)爻闪税偃f(wàn)富翁。不過(guò),比爾明白,這場(chǎng)交易中,最大的贏家并不是自己,而是奧巴馬的新鄰居——幼兒園園長(zhǎng)丹尼爾。

 

啟示:高度決定了深度與遠(yuǎn)度!我們每天都能有機(jī)會(huì)觸摸到丹尼爾那種商業(yè)機(jī)會(huì),可惜,我們?nèi)鄙倜翡J的眼光與果敢,放任那些商機(jī)擦身而過(guò),追悔莫及!不要一味羨慕別人的財(cái)富,機(jī)會(huì)取決于自己平日的觀察和不斷學(xué)習(xí)的商業(yè)知識(shí)!

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